第20章 出租人的无奈
不到半个小时，郝好就回到了律所。
金浦物业管理公司总经理李金比他更是早到了一步。
“李总，不好意思，让你久等了。”郝好一见到李金，脸上露出谦意的笑容，赶忙上前两步，伸出手去，紧紧的握住了李金伸过来的那双胖乎乎的手。
“郝律师，你好。我也是刚到。”李金一笑，如弥勒佛在世，顿时给人一种温馨的感觉。
“李总，来我办公室坐吧。”郝好将李金让进办公室，拿出茶叶，为他倒了杯茶，这才说道：
“不知李总遇到了什么麻烦？”
“一言难尽啊。”李金叹了口气，开始向郝好讲述起了事情的原委。
事情要从两年前说起。
2017年，金浦物业管理公司接手了蓝水湾小区的物业管理，同时接手的，还有开发商持有的二十五间门面房管理。这二十五间门面房，每个月可以给金浦带来近2万多元的收益。
接手门面房后，金浦迅速开始了招商工作。
不久，一个叫叶眉的女人看上了小区的环境，以5400元一个月的价格租下了其中的一间，开设了一家名为烨魅服饰的服装店。
双方签订的合同期限为3年，自2017年9月10日至2020年9月9日；租金自2017年12月1日开始计算，此前为免租装修期。
合同签订后，叶眉很顺利的交纳了2017年9月10至2018年9月9日的租金。
烨魅服饰开业之后，生意比较一般，并没有出现叶眉预想中的火爆情形。再加上后来附近又陆陆续续的开了几家服装店，叶眉的生意就更加的难做了起来。
时间来到了2018年8月底，到了该交2018至2019年度的租金的时候，叶眉不仅没有来交下一年的艐，就连烨魅服饰都关了门。
可问题在于，烨魅服饰虽然关了门，但叶眉却一直没有找金浦物业协商解除合同的事宜，而是采取了不交租金，又不退房的措施。
金浦物业公司当然不可以放任不管，自然要派人联系叶眉。
但叶眉先是以人在外地、回老家了、马上就交等等理由进行搪塞，但就是不交钱。这一拖就是近一年的时间。
“那你们为什么不解除合同啊？”郝好听完他金的讲述，有些不解的问。
“那个叶眉也没有说不租，也没说不付钱，反正就是一直在推托。再加上下面的人也一直没有上报，所以一下就拖到了现在。”李金解释道。
但李金的解释，让郝好更加的不解的，即使那个叶眉一直在拖，但现在都拖了一年了，这一年的租金分文未交，你金浦公司依据依法行使合同解除权总不应该不会吧？
根据《合同法》第227条的规定，承租人逾期不支付租金的，出租人可以解除合同。
法律没有规定逾期多长时间，但显然不会长达一年的之久。
“材料带来了吗？”郝好问道。他并没有问关于为什么不行使合同解除权的问题，这个问题现在已经不重要了，而且有可以涉及到金浦物业管理公司的内部问题。做为外部的执业律师，是不太好介入其间的。
而律师向当事人要和案件有关的材料，属于应有之意。
律师提供法律意见，只听当事人讲述是不行的，还需要看到证据，而且有必要时还需要详细的询问当事人一些细节。
都说细节决定命运，其实在诉讼案件中，细节往往决定着案子的成败。
在不弄清楚细节的情况下就开口回答当事人的疑问，是一种不负责任的做法。
“所有材料都在这儿。”李金一边说着，一边把一个档案袋递给了郝好。
郝好拿过档案袋，抽出里面的东西，先是快速的翻阅了一遍。
档案袋中共有一份合同、一份房屋交接清单、一份叶眉缴纳2017至2018年度租金的票据存根联、还有一些照片。
郝好放下手中的材料，先又从抽屉里拿出一些a4纸，这才拿起合同，认真的看了起来。
a4纸是用来做记录的。
这是一份并不复杂的合同，全合同只有三张a4纸，虽然该有的条款都有了，这显然这些条款都是照抄了法律的规定。
比如说合同中的违约责任条款，本该根据双方的权利义务有针对性的列出双方各自的违约责任。但这份合同却很简单的用了“任何一方违反合同约定均应当依法承担违约责任”这么一句看似有约定，但实际上却没有任何法律效果的表述方式。
再比如，金浦现在遇到的问题，如果合同中有关于解除合同的约定，就可以直接依据约定解除这份租赁合同就行了。但合同中却没有约定如何解除合同，而法律又规定的比较笼统，估计这也是他们没有及时解除合同的原因之下一吧？
估计这份合同是从网上抄来的。
那些网上抄来的合同并不是说不能用，但一定要有选择的哟。
比如说那些一次性完成的交易，从网上抄一份只有一张纸的合同，并没有什么关多大的关系。毕竟这种合同执行完了也就执行完了，即便是以后作数据收集，这一张纸所提供的数据量也都差不多够用了。
但对于那些需要长期履行的合同，比如长期的供货合同、租赁合同、工程合同、技术开发合同等等，还是需要根据实际情况来制作比较合适。
合同简单了一些，但郝好现在不能说。说了，改变不了什么，但却可能让李金脸上无光。这叫不给当事人面子，郝好这点情商还是有的。
其实，郝好相信，这起案件的发生，应该足以引起李金的注意。如果他还是这么的大意，这么的顽固，那郝好即便指出了合同过于简单的问题，也不会有什么效果的。
继续往下看，房屋交接单，这个没什么好看的，除非上面的签名和手印是假的，即便是真是假的，他现在也辨认不出来。
租金票据存根联，其实并说明不了什么。也许有人会说，这不正好可以证明叶眉交过租金吗？
可以说，说这话的人，有些想当然了。
作为开票方，想弄一个真实的存根联，实在不要太简单了。
想要证明叶眉交过租金以及交过后租金数额，还必须要配合着转账记录才行。几万块的租金，转账才是最方便的。
最后的证据是一组照片，而这些照片应该都是在烨魅服饰外面所拍的，有内部的照片，也有外面的照片。
这组照片，只是如实记录了烨魅服饰店内外的情况而已，和金浦物业公司的诉求没有太大的关系。
郝好放下手中的材料，然后问李金：“叶眉支付租金时是通过银行转账、现金、还是扫码支付？”
李金略有些尴尬的笑了一下，然后说：“我问一下物业办公室或财务。”
李金说完摸出了电话，然后是一通询问。
金浦物业管理公司总经理李金比他更是早到了一步。
“李总，不好意思，让你久等了。”郝好一见到李金，脸上露出谦意的笑容，赶忙上前两步，伸出手去，紧紧的握住了李金伸过来的那双胖乎乎的手。
“郝律师，你好。我也是刚到。”李金一笑，如弥勒佛在世，顿时给人一种温馨的感觉。
“李总，来我办公室坐吧。”郝好将李金让进办公室，拿出茶叶，为他倒了杯茶，这才说道：
“不知李总遇到了什么麻烦？”
“一言难尽啊。”李金叹了口气，开始向郝好讲述起了事情的原委。
事情要从两年前说起。
2017年，金浦物业管理公司接手了蓝水湾小区的物业管理，同时接手的，还有开发商持有的二十五间门面房管理。这二十五间门面房，每个月可以给金浦带来近2万多元的收益。
接手门面房后，金浦迅速开始了招商工作。
不久，一个叫叶眉的女人看上了小区的环境，以5400元一个月的价格租下了其中的一间，开设了一家名为烨魅服饰的服装店。
双方签订的合同期限为3年，自2017年9月10日至2020年9月9日；租金自2017年12月1日开始计算，此前为免租装修期。
合同签订后，叶眉很顺利的交纳了2017年9月10至2018年9月9日的租金。
烨魅服饰开业之后，生意比较一般，并没有出现叶眉预想中的火爆情形。再加上后来附近又陆陆续续的开了几家服装店，叶眉的生意就更加的难做了起来。
时间来到了2018年8月底，到了该交2018至2019年度的租金的时候，叶眉不仅没有来交下一年的艐，就连烨魅服饰都关了门。
可问题在于，烨魅服饰虽然关了门，但叶眉却一直没有找金浦物业协商解除合同的事宜，而是采取了不交租金，又不退房的措施。
金浦物业公司当然不可以放任不管，自然要派人联系叶眉。
但叶眉先是以人在外地、回老家了、马上就交等等理由进行搪塞，但就是不交钱。这一拖就是近一年的时间。
“那你们为什么不解除合同啊？”郝好听完他金的讲述，有些不解的问。
“那个叶眉也没有说不租，也没说不付钱，反正就是一直在推托。再加上下面的人也一直没有上报，所以一下就拖到了现在。”李金解释道。
但李金的解释，让郝好更加的不解的，即使那个叶眉一直在拖，但现在都拖了一年了，这一年的租金分文未交，你金浦公司依据依法行使合同解除权总不应该不会吧？
根据《合同法》第227条的规定，承租人逾期不支付租金的，出租人可以解除合同。
法律没有规定逾期多长时间，但显然不会长达一年的之久。
“材料带来了吗？”郝好问道。他并没有问关于为什么不行使合同解除权的问题，这个问题现在已经不重要了，而且有可以涉及到金浦物业管理公司的内部问题。做为外部的执业律师，是不太好介入其间的。
而律师向当事人要和案件有关的材料，属于应有之意。
律师提供法律意见，只听当事人讲述是不行的，还需要看到证据，而且有必要时还需要详细的询问当事人一些细节。
都说细节决定命运，其实在诉讼案件中，细节往往决定着案子的成败。
在不弄清楚细节的情况下就开口回答当事人的疑问，是一种不负责任的做法。
“所有材料都在这儿。”李金一边说着，一边把一个档案袋递给了郝好。
郝好拿过档案袋，抽出里面的东西，先是快速的翻阅了一遍。
档案袋中共有一份合同、一份房屋交接清单、一份叶眉缴纳2017至2018年度租金的票据存根联、还有一些照片。
郝好放下手中的材料，先又从抽屉里拿出一些a4纸，这才拿起合同，认真的看了起来。
a4纸是用来做记录的。
这是一份并不复杂的合同，全合同只有三张a4纸，虽然该有的条款都有了，这显然这些条款都是照抄了法律的规定。
比如说合同中的违约责任条款，本该根据双方的权利义务有针对性的列出双方各自的违约责任。但这份合同却很简单的用了“任何一方违反合同约定均应当依法承担违约责任”这么一句看似有约定，但实际上却没有任何法律效果的表述方式。
再比如，金浦现在遇到的问题，如果合同中有关于解除合同的约定，就可以直接依据约定解除这份租赁合同就行了。但合同中却没有约定如何解除合同，而法律又规定的比较笼统，估计这也是他们没有及时解除合同的原因之下一吧？
估计这份合同是从网上抄来的。
那些网上抄来的合同并不是说不能用，但一定要有选择的哟。
比如说那些一次性完成的交易，从网上抄一份只有一张纸的合同，并没有什么关多大的关系。毕竟这种合同执行完了也就执行完了，即便是以后作数据收集，这一张纸所提供的数据量也都差不多够用了。
但对于那些需要长期履行的合同，比如长期的供货合同、租赁合同、工程合同、技术开发合同等等，还是需要根据实际情况来制作比较合适。
合同简单了一些，但郝好现在不能说。说了，改变不了什么，但却可能让李金脸上无光。这叫不给当事人面子，郝好这点情商还是有的。
其实，郝好相信，这起案件的发生，应该足以引起李金的注意。如果他还是这么的大意，这么的顽固，那郝好即便指出了合同过于简单的问题，也不会有什么效果的。
继续往下看，房屋交接单，这个没什么好看的，除非上面的签名和手印是假的，即便是真是假的，他现在也辨认不出来。
租金票据存根联，其实并说明不了什么。也许有人会说，这不正好可以证明叶眉交过租金吗？
可以说，说这话的人，有些想当然了。
作为开票方，想弄一个真实的存根联，实在不要太简单了。
想要证明叶眉交过租金以及交过后租金数额，还必须要配合着转账记录才行。几万块的租金，转账才是最方便的。
最后的证据是一组照片，而这些照片应该都是在烨魅服饰外面所拍的，有内部的照片，也有外面的照片。
这组照片，只是如实记录了烨魅服饰店内外的情况而已，和金浦物业公司的诉求没有太大的关系。
郝好放下手中的材料，然后问李金：“叶眉支付租金时是通过银行转账、现金、还是扫码支付？”
李金略有些尴尬的笑了一下，然后说：“我问一下物业办公室或财务。”
李金说完摸出了电话，然后是一通询问。